재개발 아파트도 언젠가는 낡는다

최근 몇 년간 전국적으로 아파트 재개발사업이 유행처럼 번졌다. (여기서 사용하는 재개발이란 용어는 주거환경이 나빠서 기존의 건물을 헐고 고층아파트로 다시 짓는 일체의 개발공사를 통칭한다)

대 도시 를 중심으로 불붙은 아파트 재건축 사업은 마치 낡고 좁은 아파트에 살던 사람들이 깨끗하고 넓은 아파트를 가질 수 있는 유일한 방법이나 권리처럼 인식되었다.

본래 재건축은 기존에 사용하던 건물의 시설이 노후하거나 혹은 구조적으로 위험하여 도저히 더 이상 건물을 사용하지 못할 경우, 이를 철거하고 새 건물을 짓는 것이다.

그러나 우리의 사정은 사뭇 다르다.

주거 환경 을 바꾸자는 근본적인 목적보다 경제적인 이득을 보자는 실질적인 목적이 우선하는 경우가 많다.
쉽게 말해 용적률이 낮은 저층 아파트를 철거하고 거기에 고밀도의 고층아파트를 건립함으로써 발생하는 잉여금으로부터 어떤 혜택을 받자는 것이다.
이런 이유 때문에 재건축을 하면 가장 이익이 많을 가능성이 있는 아파트, 즉 공지가 많은 저층 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 훨씬 높은 가격에 거래되고 있다.

개인이 소유하고 있는 부동산을 통해 경제적 이익을 보자는 것이 자본주의사회에서 잘못된 것은 아니다.
그러나 상황이 이렇다 보니 심지어 재건축 대상 기한인 20년이 되지도 않은 멀쩡한 아파트까지도 소위 전문가의 손에 의해 시설이 노후한 것처럼 혹은 구조적인 문제가 있는 것처럼 보고서를 무리하게 만들어 사업을 시행한 사례까지 있었다.

경제적인 이익을 전제로 한 재건축사업은 아파트의 밀도가 개발 이전보다 높아야 된다는 것이 절대조건이다.
밀도가 높아지지 않으면 잉여금이 없어지고 잉여금이 없어지면 재개발해야할 중요한 목적이 없어지기 때문이다.

바로 이 지점에서 문제가 생긴다.

고밀도라는 절대조건을 가진 재개발 사업에서 주위의 환경과 도시 공간을 고려한다는 것은 어려운 일이다.
환경보존과 개발이익의 충돌 때문이다.

지금을 보지 말고 미래를 한번 바라보자.
재개발한 아파트도 언젠가는 낡는다.
우리가 지금 낡았다고, 그래서 헐고 다시 짓는 아파트도 언젠가는 지금 아파트처럼 낡을 수밖에 없다.

현재를 살고 있는 우리 기준만으로 도시의 미래를 결정해서는 안 된다.
‘국가는 없어져도 도시는 없어지지 않는다’는 말처럼 도시의 생명은 길다.
건축물도 우리보다 수명이 긴 것이 많다.
재건축이란 이름으로 지어진 고밀도 고층아파트들은 그것을 있게 한 우리들이 떠나고 난 뒤에도 그냥 그 자리에 서 있을 것이다.

건물의 구조재로 사용되는 콘크리트의 수명은 대략 100년 이상으로 추정되고 있다.
20년 주기로 콘크리트 건물을 철거하는 것은 너무 심한 자원 낭비다.
언제까지 뜯고 짓고를 반복할 것인가?

자연발생적으로 형성된 주거지는 이미 생활방식이 변했기 때문에 재개발이 필요하다고 본다.
그러나 멀쩡한 저층아파트 20년 되었다고 철거해도 된다는 생각은 바꿔야한다.